Szeretném kifejteni a témát mivel rendszeresen kapok mailt tőletek azzal hogy milyen jó lenne venni egy lakást, házat és részben vagy teljesen kiköltözni ide. És tényleg!

frissítve 2026

Először is válasszuk el a dolgokat- most nem arról akarok írni hogy milyen lehetőségek vannak ( vagy inkább nincsenek) a kiköltözésre, munkavállalásra, itteni életre hanem arról hogy Toszkánában ( és Olaszországban) hogyan, mennyiért lehet megvenni egy ingatlant. Természetesen arra a verzióra is van lehetőség amit a filmekben látsz hogy megveszel egy romot és majd kijössz felújítani de számoljatok vele hogy minden esetben

MARHA SOK PÉNZ, TÜRELEM ÉS KITARTÁS KELL HOZZÁ !!!

Kezdjük azzal hogy Olaszországon belül Toszkána eleve drága, mert híresen szép régió - a lágy dombok, a ciprusok sora, a középkori városok, múzeumok és Dómok, jó a klímája, finomakat lehet inni és enni.... És sokan járnak ide ergo jópáran kedvet kaptak már ideköltözni előttünk is ezért ne számítsatok a nagy fogásra, fillérekért megvehető romokra amiből majd csodapalotát varázsoltok fillérekből vagy saját munkával...... talán a hegyekben van erre lehetőség.

(  zárojel : vannak ezek az egyeuros házak ami nagy fogásnak tűnik amíg bele nem ásod magad a témába- lásd Gabi ide vonatkozó cikkét, klikk. Ilyeneket ott lehetett találni ahova amúgy senki sem költözne mert messze van mindentől, nincsen bolt, étterem, iskola vagy szolgáltatások, szakemberket sem találsz, nincsen telefonvonal. A jelentkezőktől letétet kérnek, építésszel megcsinált komplett felújítási tervet és a munkákat határidőre 2 vagy 3 éven belül befejezni és van ahol oda is kell költözni állandó lakosként....) Persze az utóbbi 25 évben kiépült a felújítási-business és direkt erre alapozott egy csomó ingatlanos és építési vállalkozó :szuperül felújítanak rusztikus házakat vagy akár tanyákat, mellete egy panormás medencével de most kb 2 ezer euro/m2es költséggel számolhattok egy olyan felújításnál ahol nem kell tetőt cserélni vagy falakat újrarakni csak az áram és vízvezeték rendszert átépíteni, vakolni, ablakokat ajtókat cserélni esetleg padlót. A szakemberek drágák és soha nem érnek rá vagyis lehet hogy hónapokat kell várni még a kész tervezet után is.

Míg Magyarországon az utóbbi 6-7 évben megugrottak az ingatlanárak addig nálunk vidéken inkább lefelé mennek ha nem az új vagy teljesen kész épületeket nézzük. Persze kivéve a nagyon felkapott részeket (pl Firenze vagy a tengerpart) ahol még mindig jóval magasabbak a magyar áraknál AZONOS FELTÉTELEKKEL. Egy budapesti garzon árából lehet hogy itt tudsz egy egész házat venni de az kint van a semmi közepén vagy egy elnéptelenedett hegyi faluban vagy romos. 

Nagy a különbség attól függően hogy hogy hol van az a telek vagy ház. Ahogy otthon is  olcsóbb egy keleti határmenti falusi ház mint egy pesti vagy balatoni-  itt a legdrágább Firenze vagy érdekes módon Lucca, meg persze a tengerpart. Mondok egy példát: nálunk a 800 fős faluban 2024-ben egy 50m2es emeleti lakás társasházban, kulcsrakész állapotban kb 100 ezer euro körül kezdődik ami ugye 40 millio Ft körül és ez nem Firenze. Egy ekkora magyar faluban szerintem családi házat leeht ennyiért venni. Egy toszkán (kis)városi lakás ennél több, kb 120-150 ezer euro körül lenne, egy nagyobb városban vagy új építésű nagyobb 80-100 m2-es lakás ára inkább 200-250 ezer euro. Firenzében vagy a tengerparton ennek simán a duplája. Találtam itt a faluban is olyat ami igazán tetszene, egy szuperül felújított, többlakásos, rusztikus kőházban egy nagyobb lakás ami 100 m2 körül van, a kertben medence, kilátás Volterrára - na ez már 690 ezer euroba (több mint 200 millio FT) kerül. 

A lakásbérlés olcsóbb megoldás mert egy normál lakást (nappali konyhával plusz háló meg fürdő) már 350/400 euroért lehet bérelni egy faluban. Városban már havi 600-650 euroért, de Firenzében szerintem 850 euro körül kezdődnek a lakhatóak, bútorozottak de a jobbak a belvárosban inkább 1500/2000 euroba kerülnek havonta.  A gond csak az hogy a Covid alatti bizonytalan helyzet és a megdrágult hitelek miatt sokan bérelnek inkább és egyszerűen nincsenek kiadó lakások! Ami van azok picik, lelakottak és még bútor sincsen bennük. Általában a lakásbérleti szerződések 4+4 évre szólnak ! Az első periodus után elsőbbséged van ha maradni akarsz, és csak akkor adhatják ki másnak ha a bérlő maga megy el. Persze itt is fontos a szeződésben az apró betűt elolvasni vagyis a lemondási feltételeket, mit köteles a tulajdonos fizetni. Mindig kell garancia ami munkaszerződés és vagyoni helyzet bejelentése. A külföldi bérlőkkel szemben eléggé szkeptikusak és nem nagyon adják ki még akkor sem ha előre leteszel egy fél évet. Az olasz bérleti szerződés teljesen hivatalos, be is kell regisztrálniuk amihez ugyan csak egy olasz személyi szám (codice fiscale) kell meg persze illeték költsége is van (és évente megújítandó szintén nem ingyen). A szerződés persze olaszul van ami elég szaknyelv tehát még én sem merném nyugodt szívvel aláírni ezért érdemes áldozni erre és átnézetni egy szakemberrel- én mindig Krisztát ajánlom aki itt élő magyar ügyvéd, további infokértklikk ide. Egyébként  Gabi Firenzéből így írt erről

Sokan gondolják hogy a felújításhoz, építéshez majd otthonról hoznak munkásokat mert itt a kézi/fizikai munka nagyon drága   ( tudom, már otthon is). Persze ez hivatalosan nem lehettséges mert aki itt dolgozik annak be kell tartania az olasz/unios hatályos szabályokat vagyis be kell jelenteni őket a tb-hez és biztosítani kell őket meg a biztonsági feltételeket is ami itt is elég szigorú. Ha mégis történne valami egy feketézővel akkor annak igen költséges és hosszú ideig húzódó következményei lehetnek tehát nem érdemes kockáztatni. Nálunk itt a faluban a helyi szakemberek meglepően jól (és tisztán) dolgoznak de persze ez egy szinte családi közösség ami nem jelenti azt hogy gyorsak vagy olcsók lennének viszont minőségben tényleg jók. Ha nem helyi szakemberekkel csináltatod meg az elektromos vagy vízvezeték rendszert akkor nem adják ki a lakhatási engedélyt sem mert ahhoz egy olasz igazolás kell. 

Sajnos itt Olaszországban nem elég egy telek ahhoz hogy házat építs (bár szerintem otthon sem). Ezért is kerülnek olyan sokba a házromok mert itt az az alapszabály az hogy oda építhetsz házat ahol van egy régi épület, bár elég ha csak egy fala áll. Ráadásul ugyanakkorra lehet csak az új ház mint a régi, be kell tartani az eredeti tömeget vagyis szélességet, hosszúságot magasságot. Ha pl egy nagy 800 m2es ház állt valaha a telken akkor csinálhatsz két 400 m2es házat is egymás mellé (vagy fordítva, össze is lehet vonni 2/3 kisebb épület tömegét). Persze vannak olyan üres telkek amire kiadnak építési engedélyt de ezek még drágábbak hiszen nem kell lerombolni vagy elvitetni a már meglévő falakat. Ezeket többnyire az építető cégek veszik meg és építenek rá egy sorházat :(  Arra is vigyázni kell hogy a telek/ház helyére biztosan nem tervezi az állam rátenni kezét pl urbanisztikus vagy árvédelmi okokból mert akkor fuccsba mehet a terv - ezért is ellenőriztetni kell mindent!

Keresgetés:  a neten találtok olyan gyüjtőoldalaatn mint a casa.it vagy az immobiliare  vagy azl idealista . Lehet hogy a fele már el is van adva tehát ne élljétek bele magatokat rögtön ha láttok egy szép fotót. Van egy kereső rész az oldalon ahol be kell x-elni hogy az ár milyen sávban legyen prezzo min-max, alapterülete mekkora legyen metri quadri min- max, hány helység locali,  hány fürdő legyen bagni , kert  giardino, független ház- libero su 4 lati, garázs, fotoval vagy annélkül.... Fontos szerintem kiiktatni a licitálásra kerülő házakat escludi ASTA mert ehhez alapvetően csak olasz állampolgárok vagy tartózkodási engedéllyel rendelkezők vehetnek részt és ugye egymásra licitálva sokkal magasabb lesz a vége. Én csak a új építésű nuova costruzione vagy jó állapotú ottimo/ ristrutturato vagy jó/lakható buono/abitabile ingatlanokat nézném csak meg. Kizárnám azokat ahol csak egy ingatlanrészt adnak el vagy valakinek van rá haszonélvezeti joga és benne lakik. ... tehát csak az intera proprieta-t nézzétek. A lakóingatlan vagyis civile abitazione  az A kategoriájú, viszont a C kereskedelmi ingatlan ( bolt) vagy raktár vagy garázs. A térképen is lehet bejelölni egy zónát .... Aztán kidob egy szép, hosszú listát és lehet nézegetni. A következő lépés hogy írsz nekik lehetőleg olaszul és várod a választ vagy visszahívást. Miután elküldted a maileket hívd is fel őket pár napon belül.

Merre? Árban biztosan kedvezőbb egy kis falu vidéken mint egy nagyobb vagy inkább úgy mondom híres város közelésége. Ami a legdrágább az persze Firenze meg a Chianti rész és Siena közvetlen környéke, San Gimignano is és a tengerpart persze. Volterra még nem annyira felkapott és innen felfelé Montaione, Castelfiorentino felé is jobb árak vannak. A legszebb részhez tartozik a Siena alatti rész Pienza, Montepulciano, Montalcino ( ezt imádják az amerikaiak) de ez utóbbi már megint elég felkapott. Kedvencem Lucca városa elég drága, innen közel a tenger, a hegyek, erdők is ott vannak mellette. Nekem tetszik még a Cecina mögötti részen lévő hangulatos kis falvak mint Guardistallo, Montescudaio mert közelebb vannak a tengerhez. A San Vincenzo mögötti rész is jó, a tenger, a nagy hegyek és erdők miatt. Minél délebbre és beljebb mész annál olcsóbb szerintem mert annál messzebb van a frekventált helyektől. A Grossetto környéke jóval olcsóbb, bár szép de kevésbé ismert, messze van a repterektől és fő útvonalaktól ezért turistáknak sem lehet annyira jól kiadni.

Hogyan?  Ha sikerült pár irodával komunikálni érdemes belőni egy hétvégét és kijönni repülővel 2/3 napra és végiglátogatni a kiválasztott ingatlanokat- ehhez időpontokat kell kérni az irodáktól. Én azt ajánlom hogy ne ünnepek idején gyertek se nyári melegben, kkerüljétek el az augusztust amikor mindenki nyaral ( az ingatlanirodák és tulajok is). Van ryanair hetente többször is Budapest - Pisa vonalon, bérelni kell egy autót. Ha komolynaaérdekel benneteket egy lakás ne induljatok neki csak úgy, legyen tutira lebeszélve  a háznézés.

Költségek: az ingatlaniroda közvetítői díja általában 3% de minimum 3 ezer euro, a luxusingatlanoknál pl medencés házaknál ez 4-5% is lehet és mindkét féltől elkérik ! Mindenképpen személyesen nézzétek meg a lakást és kérjétek el a hivatalos alaprajzot. A nyelvi nehézségek persze nehezítik a helyzetet, hozzatok valakit aki tud olaszul vagy ha ráérek én is tudok menni veletek tolmácsolni (napidíj fejében).

Ha kiválasztottátok a lakást minden ok, akkor általában előszerződést kell írni, vagyis compromesso-t, vagy vételi ajánlatot ami a proposta  amiben le van írva hogy mennyibe kerül a lakás és mennyi a foglaló is, ami általában 10-30%. Ez azért fontos mert ha visszaléptek a vásárlástól akkor ez elveszik a foglaló, ha viszont az eladó lép vissza akkor a dupláját kell visszafizetnie. Ezt nem kell közjegyzőnél csináltatni de ez a szeződés alapja tehát nagyon fontos hogy minden pl határidők is pontosan benne legyenek.

Nálunk az adás-vételi szerződést mindig közjegyzőnél kell intézni ( vételár x%a, ált. 3-4ezer eurotól ) de ők mindkét felet leellenörzik és a hitelszerződést is a bankkal ha valaki hitelre vásárol. A közjegyző fizeti be neked az adókat és a földhivatali meg egyéb díjakat is tehát ezt is neki kell adni. Ha nem tudtok biztosan olaszul akkor hivatalosan nem is írhatjátok alá az olasz nyelvű szerződést és ezzel nem érdemes kockáztatni mert a közjegyzőnél ez rögtön kiderül. Ebben az esetben megbízási szerződést kell írni egy helyi (szak)emberrel aki mind a két nyelvet beszéli és vállalja a felelőséget, ez a procura. Vagy hoztok egy hiteles magyar szerződés fordítást és egy személyes tolmácsot és sőt egy hitelesítőnek is jönnie kell tehát két magyar-olasz ember kell a szerződéskötéshez.

Adók: Az olaszoknál fizetendő járulék a megvétel után fizetendő és lehet a lakás katasztális értékének értékének valore catastale  2 vagy 9 %-a ha normál lakóépületről van szó és privát tulajtól veszitek (nem egy építető cégtől). Ez attól függ hogy te mint új tuladonos állandó lakhelyként residenzia veszed-e az igatlant mert akkor csak 2 %, ha viszont 2 lakásnak/ nyaralónak akkor 9%. Aki bevállalja az állandóü lakhelyet az kap 18 hónapot a szerződéskötéstől számítva arra hogy esetleg felújítsa a házat és áttegye ide az állandó lakhelyét. Csak olyan lakásban lehet ezt megtenni ami lalkahtó ( megvan a lakhatási engedély) és a rendőrök kijönnek megnézni. Aki állandó lakhelyként ideköltözik annak itt kell töltenie az év nagyobb részét ( 185 napot), itt adózik és az autójára olasz rendszámot kell tennie és olasz biztosítást fizet ( egy vagyon). Ehhez az adóhoz nem a reális vagy vételárat tekinti alapnak hanem a telekönyvi hivatalban bejegyzett értékét az úgynevezett katasztális értéket - ilyen otthon nincsen de ezt előre meg lehet kérdezni. Ez általában eltér a reális értéktől és vételártól is, a rossz állapotú a házaknál közlebb van a vételárhoz de az újaknál még inkább alacsonyabb a vételárnál. A garázs vagy kert vagy padlás más szorzót kap mint a lakás lakható alapterülete.

Amennyiben nem állandó lakosként veszitek fizetni kell még évente a lakásadót vagyis IMU-t ez nálunk 55 m2es lakásnál ez 2025-ben kb 550 euro/ év és a helyi adó TARI vagy TARSU kb 125 euro.

Egy pár weboldal azoknak akik nézegetni akkor itt van a http://www.toscanaimmobiliare.net vagy a http://www.tuscanyinside.com/ vagy a http://www.toscana-immobili.eu/ vagy egy angol nyelvű http://www.vestaestateagency.com/ És a helyi magyar ügyvédi iroda vagyis dr Molnár Kriszta weboldala www.drkmolnar.hu  aki a cikk megírásában is segített.